• 房地产税时间
    2019年3月15日 15:38

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    在房价下行压力较大背景下,出台房地产税并不适宜,更好的时机应在房价下行风险可控或房价上行的环境下。 ?

    本刊特约作者?周江/文

    又逢房地产税时间,房地产股被闪了一下腰。

    3月8日,人大委员会委?#32972;?#26647;战书在人大二次会议上提出,要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括房地产税法等多项立法调?#23567;?#36215;草。

    这一表态再度引起市场关于房地产税推出时间的广泛讨论与猜测。受此消息冲击,当日,香港内房股集体大跌,其中,融创中国收跌11%,碧桂园收跌5.25%,中国恒大收跌4%。

    自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来,房地产税在中国已经酝酿了10个年头,三次写入政府工作报告。而自2015年被列入全国人大立法计划以来,房地产税几乎在每年尤其两会期间都会有出台的预期和讨论,而四年来实际房地产税始终处于草案起草完?#24179;?#27573;,未向人大常委会提请审议。

    按照立法程序,房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决。此前的2018年9月,十三届全国人大常委立法规划,房地产税被列入五年立法规划的第一类,即在任期内(2023年3月之前)拟提请审议,通过后还需经过中央地方两?#35835;?#27861;。3月5日的政府工作报告中也只是提到,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

    这表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中,但时至今日“一审”尚未开启,很大程度上体现出立法层面?#26434;?#19981;少问题需要论证和完善,如征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等。中金公司认为,房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中,而立法仅仅是第一步,距离全面推出和实施仍然任重而道远。

    随后,相关人士的发言也证实了房地产税的推出并非已是指日可待。

    3月9日上午,十三届全国人大二次会议新闻?#34892;?#20013;,全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣说,按照人大常委会立法规划,现在有关方面正在研?#31185;?#33609;房地产税法的草?#31119;?#30456;关工作正在稳步推进。

    同日,全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完?#21697;?#24459;草案、重要问题的论证?#30830;?#38754;的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

    华创证券表示,上述发?#21592;?#26126;,目前房地产税依然处于完善草案阶段,还有重要问题需要论证和攻克,房地产税草案还未完成,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议,那么2019年的确存在一审的可能性,但不可能落地。

    尽管如此,在房地产调控从过去的短效机制向长效机制转变的背景之下,房地产税进程加快在?#30340;?#24050;达成普遍共识。

    前世今生

    广义上的房地产税包括交易和保有环节。目前,中国广义上的房地产税主要在交易环节,如契税、增值税、印花税、所得税等。在保有环节,目前的税?#25112;?#38024;对房地产开发商和营业用房征收,未对普通?#29992;?#25317;有的非营业用房征收。

    而市场所谈论的房地产税实际上为狭义概念,主要指的是在保有环节对持有房地产的业主征收的税种,包括非营利性的自住住房,属于地方税种。

    改革开放以来,随着房地产行业的发展,中国房地产税制的改革进程不断推进。2003年召开的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提到,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”这为房地产税改革指明?#36739;潁?#20294;仍以理顺税?#21387;?#31995;为主要目的。

    随后,北京、深圳等10个省市开?#22025;?#19994;税空转试点。2010年,《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议?#36153;?#31350;并推进房地产改革,并于2011年在上海和重庆开展房地产税征收试点。2013年,国家税务总局和财政部都提出,扩大房地产税改革征收试点范围。

    2014年,时任财政部部长的楼继伟撰文指出,房地产税改革总的?#36739;?#26159;,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税?#28023;?#20419;进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政?#20013;?#31283;定的收入来?#30784;?/p>

    2015年8月,十二届全国人大常委会立法规划把房地产税立法正式列入五年立法规划。2017年12月,财政部部长肖捷在?#24230;?#27665;日报》发文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的基本原则,按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担。

    自房地产税工作基本原则提出以来,立法工作与相关配套措施?#34892;?#25512;进,并取得一定进展。“立法先行”明确了房地产税改革工作必须在一定的法律框架下进行。2018年9月7日,全国人大常委会召开立法工作会议,首次确认“房地产税法拟5年内提请审议”。 “充分授权”要求在统一立法框架下,将一些操作权限授予地方。“分步推进”要求房地产税立法征?#23637;?#31243;中相关配套措施应及时跟进,从而保障工作整体?#34892;?#36827;行。

    方正证券表示,目前已基本具备房地产税征收的软硬件条件。房产登记信息与税收信息互联互通是征收房地产税的技术条件,2018年以来,不动产登记加快推进,现已实现全国联网,房产信息透明度和实?#32972;?#24230;不断提高,基本具备房地产税征收的技术条件之一(小产权房的确权也是征收房地产税的技术条件之一)。

    房地产价值评估体系是征税过程中极其重要的一环,目前,房产价值评估体系正在紧锣密鼓的制定当中,由于各地方曾或有或无的出台过房价限价?#26085;?#31574;,房价限价背后也有一套严密的评估体系及数据库,在有过经验的基础上,房产价值评估不会成为一道难以跨越的门槛。

    在房价全面平稳的情况下,房地产税政策即可适时推出。

    ?#20889;?#26102;机

    华创证券认为,本次两会,栗战书委?#32972;?#22312;发言中的表述与过往表述相比一脉相?#23567;?#31283;步推进,并且此次表述提及多种税法,并非仅针对房地产税一项,并无明显超预期部分。

    而针对房地产税表述而言,?#29615;?#38754;,原表述?#38378;?#20010;语句构成,实为两部分,中间句号之前的“抓紧制定”是2019年需要完成的,而句号后面的“集中力量落实”则不在“2019年”?#38469;?#33539;围之内,其中包括房地产税法。此外,国家税务总?#24535;?#38271;王军3月8日在人民大会堂接受采访时,?#26434;?#25151;地产税立法是否将在2019年制定完成,其表示,“稳步推进?#20445;?#20063;并未明确是2019年。

    另?#29615;?#38754;,根据全国人大常委会每年立法工作计划来看,2018年预备审议项目中,制定房地产税法、契税法、印花税法?#30830;?#38754;的立法项目,由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

    2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中,房地产税法被写入立法规划,并属于“第一类项?#20426;保?#21363;条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。全国人大常委会每届任期同全国人大相同,?#38469;?#20116;年。根据中华人民共和国宪法和相关规定,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会任期自2018年3月起,至2023年3月止。因此,此次委?#32972;?#25552;到的“确保如期完成?#20445;?#24212;指2018年至2023年期间,而非“2019年”。

    华创证券还认为,法工委、财经委副主任发言中,房地产税立法仍处于完善草案阶段,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议,2019年的确存在一审的可能性,但不可能在2019年落地。

    首先,根据?#35835;?#27861;法》规定,立法流程应为“形成草案-提请常委会-提请人大”。其中常务委员会审议立法议?#31119;?#19968;般要经过两?#25105;?#19978;的常务委员会会议审议,加上公开征求意见期限一般不得少于30日,预计2019年一年走不完完整的立法流程,说明立法通过最早也要2020年才能完成;另?#29615;?#38754;,源于可能存在的一些条件不成熟因素。

    此外,根据此前“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小;?#39029;?#20998;授权预示各地税率、税基或有差异?#29615;?#27493;推进,预计房地产税应为渐进改革,而不是一次性直接落地。

    华创证券表示,本次两会未提及房住不炒,稳经济下总量住宅需求下行趋势,或是条件不成熟因素之一。

    ?#29615;?#38754;,全国商品房销量增速自2018年9月开始连续下降或放缓。?#21448;?#27969;房企销售来看,2019年1-2月,50家房企累计销售面积同比-9%,预计全国同期商品房销量同比仍为?#28023;?#24635;量需求呈现下行趋势。

    另?#29615;?#38754;,目前除湖南、内蒙古、黑龙江、上海3省1市以外,其余24省+3市?#21387;?#24067;2019年棚改计划,合计约308万套,参考2018年其占全国棚改计划比值为87%,估算2019年全国棚改计划?#22025;?53万套,较2018年计划580万套同比下降39%、较2018年实际完成626万套同比下降44%,棚改下行?#26434;?#19977;四线需求或将产生?#20013;?#30340;?#22909;?#24433;响,而本轮周期中房地产行业与上下游行业的周期规律的错位,导致房地产稳定?#26434;?#19978;下游经济较以往显得更为重要。

    根据中国指数院的数据,2019年2月百城(新建)住宅平均价格环比?#38505;?.10%,涨幅收窄0.12个百?#20540;悖?#24050;经连续4个月增速放?#28023;?#20877;考虑到2019年中统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市,2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在2019年工作报告中并未提及,表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效。

    因而,在稳经济大背景下,总量住宅需求呈现下行趋势,政府更需强调的是促进房地产市场平稳健康发展。

    华创证券还认为,地方政府减收增支和地方债集中到期致土地财政依赖更强,或是条件不成熟的因素之二。

    2018年,地?#22870;?#32423;政府性基金收入65096亿元,同比增长25%,占比地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%,较2017年提升3.5个百?#20540;悖?#24182;自2015年开始连续3年提升,可见地方政府土地财政依赖逐步提升。

    考虑到2019年稳经济要求,减税降费和加大基建?#24230;?#31561;将给地方政府带来减收增支的巨大压力。同时,自2019年开始地方债将集中到期,2019-2021年,根据华创证券的估算,地方债到期规模分别为1.3万亿元、2.1万亿元、2.6万亿元,这将进一步加剧地方政府?#26434;?#22303;地出让金的依赖。

    另外,据财政部公布的2019年政府性基金预算收入预计和支出安排,地方政府性基金本级收入73754.56亿元,增长3.3%,其中,国有土地使用权出让收入67077.39亿元,增长3.0%,较2018年目标同比增长22.7%。并且从历史上看,除2015年外,2013-2018年,国有土地使用权出让收入完成?#31034;?#36229;过100%,2016-2018年完成率分别为140%、140%、119%,也从政府计划角度表明了2019年土地出让金的重要性。

    华创证券还表示,根据测算,房地产税开征后,?#26434;?#20840;国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元,并且考虑房地产税征收初期缓冲,起初征收额更远小于上述数据,仅约占8.3万亿元的2018年土地出让金收入及地产相关税费的6.5%-10.3%,短期难以弥补土地出让金收入。也表明房地产税从立法到最终的完整征收可能是一个中期问题。

    申万宏源也认为,在目前房价下行压力较大的背景下,出台征收房地产税的法案并不适宜,更好的时机应在房价下行风险可控或房价上行的环境下。

    征收猜想

    借鉴试点城市及国外发达国家,房地产税可能征收细则,结合沪渝两地试点情况、国外美日韩德四国实施经验?#32422;?#30456;关媒体报道,方正证券预计未来房地产税可能按照以下细则征收。

    在征收对象方面,世界各国房地产税征收对象均针对持有者的持有目的不同而设定征收细则。方正证券预计或将以家庭(户)为单位,根据家庭产权房的套数和面积进行征税。房屋套数多和面积大的家庭将会纳更多税,依据家庭具体情况设置住房刚需套数或面积,以保障家庭的权益。

    此前,中国沪渝两地试点中,上海?#26434;?#26412;地户籍针对自住的“首?#20303;?#19981;征收房地产税,而只是针对投资或其他用途的“第二套住房”征税。重庆地区只是对大型别墅?#26696;叩底?#25151;征税而对普通住房则不征收房地产税,两地试点?#26434;?#20840;国房地产政策指?#23478;?#20041;远大于现实意义。

    与重庆类似的是韩国房地产税政策,普通物业税针对所有不动产持有?#31246;?#29031;每年政府公布的远低于市场价和相对较低的税率交纳,而综合房地产税主要针对价值较高的土地和住宅物业产权人,住宅包括房屋所隶属的土地。根据规定,房产总价值超过9亿韩元的家庭除了要交物业税?#25346;?#39069;外缴纳综合房地产税从0.5%-1%不等。

    美国联邦政府?#24066;砣司?#20004;套合理住房,而按照居住时间长短区分首要住宅和第二套住宅,首要住宅拥有利息抵税权?#32422;?#26356;优惠的贷款利率,第二套住宅没有以上优惠但是与首套住宅享有同样的低房地产税政策。

    德国政府规定?#26434;?#33258;用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要交纳住宅基地土地税,而?#26434;?#20854;他目的如交易、出租的房产,则需要交纳评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的土地交易税,租金收入则需要交纳25%的?#26102;?#21033;得税。

    日本固定资产税实行宽税基、低税率的原则,所有固定资产持有者均以土地、房屋和折旧资产为基础交纳税款。地产持有者每年需要交纳1.4%的物业税?#32422;?.3%上限的?#38469;?#35268;划税。同时,为缓解社会矛盾和体现公平课税的原则,日本政府针对物业税?#25237;际?#35268;划税也有以住宅用地的大小和建筑新旧程度的不同而设立的减免制度。

    免税条件方面,方正证券认为,中国的房地产税也将设置?#21496;?#20813;税面积,根据两地试点情况及国外施行的免税经验,预计在30平方到60平米范围内,不同地区有所不同。

    各地的房地产税减免条件各不相同,常见的是对首套房?#32422;?#19968;定面积或价格以内的部分进行税收减免,以保障必要的住房需求。部分地区直接对首套住房进行不同程度的税收减免,例如上海对本地市民的首套住房免征房地产税;美国各州?#32423;?#39318;套住宅有房地产税收减免;德国二套房税的存在变相对首套住房进行了税收减免。

    税收减免的另一个特点是对一定面积或价格以内的部分进行税收减免,例如重庆试点规定已有的和新购的应税住房存在不同免税面积;德国对税基低于2500欧元的部分免土地购置税;日本对估值20万日元以下的建筑免物业税。这两种方式的税收减免,使得税负主要集中在多套房和房屋面积超过一般需求的房主身上,有利于保障必要的住房需求,同时抑制投机性房产需求。

    计税基础方面,世界范围内计税基础普遍根据房地产评估价值计算,个别情况则依据交易价值判断。

    以交易价格计算的,以沪渝为例,在没有健全的评估体系条件下,两地计税依据暂时分别以交易价格的70%和全部交易价格计算,但是由于交易价格只是房产的历史价格并不能准确的定义当前价值。因此,两地政府均在政策中提?#25353;?#25151;地产评估系统更加完善时,应当改用房屋评估价值取代房地产交易价格作为计税依据,评估值可以更加准确的?#20174;?#25151;屋的当前价值。

    美国房地产税经历了两个世纪的发展,现在已经形成了一套较为完善的房地产税收?#32422;?#35780;估政策。各州均以评估值为计税基础,但是又由于各州政策不同估值周期则分为1-10年,主要分为年度重估、全周期重估、部分重估。年度重估指每年对所有不动产重新评估,全周期重估则是平均2-10年/次,而部分重估则是在全周期重估的基础上每年固定重估部分不动产。

    此前,德国是以地方政府季度评估的土地价值(统一值)为基础交纳土地税?#32531;?#22269;是以住宅及土地的市场标准价值交纳物业税和综合房地产税;日本房地产计税依据则是以土地鉴定委员会记录在固定资产总账上的评估价格作为计税依据,原则上每三年对其纳税价格评估一次。

    在征收税率方面,方正证券预计,中国的房地产税可能采用累进税率,家庭首套房税率较低,产权房越多,税率越高,但有最高税率。

    累进税率更能体现公平原则,各地普遍使用累进房地产税率,以抑制投机性房产需求和稳定房地产市场。目前,重庆和上海实行的房地产税率都直接根据交易价格进行累进,以重庆为例,?#34013;?#21830;品住宅和高?#24213;?#25151;建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍至4倍的,税率为1%;4?#37117;?#20197;上的税率为1.2%,属于典型的阶梯征税。

    德国的税率累进主要体现在土地税上,独户住宅且价值低于规定的部分土地税税率为0.26%,超出部分?#25512;?#20182;房地产则为0.35%。同时德国二套房税的存在,相当于首套住房所有者该项税负为零,也体现了税率累进的特点,并在一定程度上抑制了个人多套住房的需求。

    日本房产取得和保有税没有阶梯收税,但房地产转让收益所得税税?#36866;?#32047;进的,保有10年以上的住宅且收益金额在6000万日元以内的相对超出部分,所得税和?#29992;?#31246;分别低于5%和1%。

    韩国的普通住宅财产税和综合不动产税均实行阶梯税率,直接而且明显地体现了累进特点,同时对两套住房以上的房产交易征收房产交易税,以抑制投机性房产交易。

    另外,方正证券认为,未来房地产税的征收可能会赋予地方政府选择税率的权限。在实行累进税率的前提下,不同城市可实行不同税?#26102;?#20934;。为获得最大的税收收入,地方政府可能会采取低税率、宽税基的策略以扩大税?#30784;?#24310;续房地产行业调控“一城一策”的思路,不仅能?#34892;?#30340;实施中央政府的房产政策,?#26448;?#20419;进地方政府的税务征收效率。

    由于各地房地产适用面积、住房增?#30475;?#37327;、人口结构的种种差异,“一城一策”能高效地征收地方税务。以美国为例,房地产税征收主体是州政府、市政府和学区,经过长期的运作和调整,目前已经形成了较为完善的税收政策体系。各个州?#32422;?#24030;内各县市征收房地产税的标?#32423;?#19981;同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而?#35851;洹?#21516;时,不同地区每年征收房地产税的频率也不一样,例如费城每年只征收一次,而新泽西州则每年征收四次。由于美国的房地产税税率由地方政府根据各级预算来制定,而预算应征收的房地产税与房屋计税价值总额(政府定期评估房屋的市场公平价格)每年?#21152;?#21464;化,因此各地房地产税税率每年都不同。

    德国的土地购置税在各州标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,其标?#21152;?#22320;方制定,并由城镇自行支配。

    日本不动产包括主要由物业税?#25237;际?#35268;划税两部分组成。物业税是地方税,日本《地方税法》规定,各级政府自行征管本级税收,立法权归国会。该法案保证了各级政府有相?#36828;?#31435;的财源并且合理的解决了地方房地产税征收效率问题。

    远水近渴

    中国1994年的分税制改革,目的在于增强中央政府的宏观调控能力,适当提高中央财力的集中程度,明确各级政府的权、责、财,形成中央与地方间合理的财权和事权分享比例,但由于政府间事权划分和支出责?#20301;?#20998;不清晰、不合理、不规范,地方税制建设严重滞后,缺乏增长性强的税种,财权与事权出现了相互背离的态势。

    申万宏源认为,财税体系的失衡,是“土地财政?#32972;?#29616;的现实与前提。在加速城镇化的进程中,由于地方事权范围广?#28023;?#32780;财权却不对等,兼长时间内不?#24066;?#22320;方政府发债和房地产保有环节的税收制度缺失,政府的融资途径和未来预期被限制,只能通过操纵土地供应总量、结构?#32422;?#26102;间窗口等手段最大化当期利益,最大化土地出让收入。

    2017年,中央财政总收入8.62万亿元,地方财政总收入15.05万亿元,是前者的1.75倍。其中,土地出让收入5.21万亿元,去除土地出让收入的地方财政收入为9.84万亿元,仅是中央财政收入的1.14倍,两者近乎相等。作为财政收入的主体,2017年税收收入占地方政府总收入的45.64%,占比下降了4个百?#20540;悖?#31246;收增幅仅有6.15%,而土地出让收入的增幅?#21019;?#21040;38.94%,占比增加了6个百?#20540;恪?/p>

    根据党的十九大关于“深化税收制度改革,健全地方税体系”等要求,房地产税是中国地方财税体制改革的重要组成部分,将作为未来中国地方政府税收稳定支柱取代不可?#20013;?#30340;土地出让金等。推进房地产税对实现“将间接税为主的税制向直接税为主的税制转换”这一财税改革目标具有重要作用,有利于建立更稳定的地方税收体系,能够更有力地促进实体经济的发展。

    而且,方正证券还认为,一二线城市住房新增用地不足,新建商品房供不应求,已经进入存量房时代;而三四线城市在经历库存去化周期后,购房需求得到进一步满足,购房能力逐?#36739;?#20943;,增量房时代已不可?#20013;?/p>

    随着增量房规模的逐渐弱化、存量房时代的到来,土地出让金收入将会随着新增住房的减少而减少,因此,未来难?#32422;?#32493;充当地方财政的支柱。所以,在庞大规模存量房基础上对持有环节征税(房地产税)可以逐步或者部分替代土地出让金规模的下滑。

    方正证券表示,借鉴?#36182;铝?#22269;经验,通过合理设置税率,调整税基范围,房地产税政策可?#26434;行?#21457;?#21448;?#25745;地方财政的功能。从筹集财政收入的角度来看,房地产税相?#26434;?#22303;地出让金主要有两点优势。

    一是?#20013;?#24615;。在房屋的存续期间政府每年定期收取,?#34892;?#22320;保证了此项财政收入的可?#20013;?#24615;。

    二是稳定性。一般来讲,房地产税的计税依据评估值不是每年变动,而是每隔几年评估一次,评估值在一段时间内保持相对稳定,使得其不会在经济周期的短期波动中受到太大影响。

    但在中国的实际情况是,初期在免征面积设置、房产评估值豁免设置?#30830;?#38754;需考虑大量刚需,难以形成高税?#23637;?#27169;。甚至中短期对个人住房大范围收有实?#35270;?#21709;的房地产税,或有一定的风险。根据上海、重庆两处试点地房地产税征收情况,由于豁免因素较多、税基较窄、税率较低等因素,两地房地产税对地方财政收入的贡?#36164;?#20998;有限。

    方正证券研报显示,中国试点城市房产税在财政收入中占比仅不到2.5%。从房地产税收入角度来看:上海和重庆在2011年进行试点改革之后虽然保持较快速增长,但是需要考虑房产评估价值上升因素的巨大影响。从房地产税占地方公共财政收入的比例看:自2011年以来,重庆市这一比例不断提升,但是直到2016年也仅为2.35%,上海市这一比例则稳定在2.4%左右,房地产税对财政收入的贡献作用十分有限。从房地产税?#37213;?#22320;出让金的替代作用来看:2016年,上海市土地转让总价为1596亿元,重庆市为1412亿元,而同期房地产税收入两地分别为171亿元与52亿元,房地产税相?#37213;?#22320;出让规模仅为10.7%、3.7%,替代作用目前来看也十分有限。

    而国际上发达国家房地产税占财政收入多在15%-20%,远高于中国试点。以美国为例,房地产税已成为美国各州及以下政府的主体税种和稳定财源,平均占到地方收入的15%左右,部分州占比达到50%以上;在韩国,调控房地产市场的功能定位使得韩国房地产税筹集地方财政收入的效果相对较大,地税收入占地方税收总额一直稳定维持在20%左右。

    根据方正证券的简单估算,如果房地产税率分别设定为0.3%、0.6%、0.9%,在最优情形下中国房地产税收入规模可达1.05万亿元、2.1万亿元、3.15万亿元,?#21592;?017年17.26万亿元的财政收入,占?#30830;?#21035;为6.08%、12.16%、18.24%。

    同时,方正证券还认为,实际征?#25112;?#36828;远低于此比例。主要有几个原因:为保障刚需和住房权益通常要设置豁免面积,且小产权房难以统计;常住人口城镇化率高估导致全国城镇住房存量价值高估;不同地方会设置不同的税率,全国综合税率难以准确估计?#40644;?#20182;各类?#31361;?#20813;条件。

    华创证券也进行了测算,?#26434;?#20840;国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元房产税,并且考虑房地产税征收初期缓冲,起初征收额更远小于上述数据,而?#21592;?018年土地出让金收入6.5万亿元,占比仅7%-20%,加上地产相关税费1.8万亿元,合计8.3万亿元,占比仅6.5%-10.3%,房地产税短期难以弥补土地出让金收入。

    影响几何

    ?#26434;?#25151;价而言,方正证券认为房地产税的推出将导致整体房价短期下跌。

    房地产税相当于对房产资产进行加息,房产资产回报率会因此下降。再购置房产资产难以实现超额稳定收益,已持有大量房产的?#29992;?#30701;期内可能选择?#36164;?#37096;分房产;?#26434;?#36141;房者而言,在短期内,房地产税会收敛他们的购房预期,增加观望等待时间。

    因此,方正证券认为,从总?#21487;?#26469;看,短期内供大于求,可能导致房价下跌。在增量房时代,决定房地产供求的长期因素取决于人口,中期因素取决于货币,短期因素取决于土地供求关系;但是在存量房时代,决定房地产供求关系的长期因素取决于人口和房地产税,中短期因素取决于货币环境,和新增土地关系不大。

    ?#26434;?#25151;租而言,方正证券认为,短期来看,房地产税会刺激租金?#38505;牽?#22240;为房地产税的征收给房东增加了持有成本,为提高资产价格回报,房东会选择提高房租来弥补这部分损失。

    此外还有其他因素刺激房租?#38505;牽?#25151;租?#38505;?#23384;在因前期住房租金收益率偏?#25237;?#21512;理补涨的成分;机构投资者借入住房租赁市场,房地产中介?#32422;?#25151;地产开发商在一定程度垄断房源,房租?#38505;牽?#25919;府大规模快速度拆除违章建筑,减少了租房供给,也在一定程度上刺激房租?#38505;恰?/p>

    方正证券研报显示,从国内外实践经验来看,房地产税并非抑制房价?#38505;?#30340;?#34892;?#25163;段。韩国、中国香港(物业税是中国香港房地产税的一部分)推出房地产税后,可能在短期内导致房价增速放缓甚至下跌,但长期来说抑制作用或可忽略不计,在短暂放缓或下降后也可能迎来报复性?#38505;恰?#25151;屋租赁价格也在长期内保持?#38505;?#36235;势。而重庆、上海试点房地产税前3个月,住宅成交量降幅超同类城市,但第二年,成交量均出现大幅?#38505;恰?#27492;后,两市商品住宅均价均未显示出独立行情。

    ?#26434;?#25151;地产税对房价的结构?#26434;?#21709;,方正证券认为会有两个主要影响,一是一二线城市房价?#38505;恰?#19977;四线城市房价下跌;二是同一城市中,核心房产价格?#38505;牽?#38750;核心房产价格下跌。

    ?#26434;?#20154;口?#20013;?#27969;入、发展前景好的一二线城市来说,刚需大?#30475;?#22312;,而库存相对不足。房地产税的征收尽管在短期能够增加持有成本、抑制部?#20013;?#27714;,但长期供不应求的格局难以?#35851;洌?#19988;在房价?#38505;?#30340;一?#30053;?#26399;下,此前受制的投?#24066;?#38656;求也将卷土重来。加之房屋供给方具有绝对的市场势力,开征的房地产税或被转嫁至房产需求方,进一步推高房价。

    而三四线城市人口流入趋缓、需求疲软,房地产税若能?#34892;Ц谋?#24066;场预期与供求关系,房价或有下行空间。且伴随着非核心房产(指位于有人口净流入的一二线城市的核心区域,并且有公共服务供给权力议价的住房)的?#36164;郟?#23384;在买方势力的市场使得房地产税很难转嫁至消费者。因此,房地产税的征收或延缓三四线城市去库存过程。

    ?#26434;?#21516;一城市中的不同区域房产价格,方正证券研?#21487;?#22323;房改关于提高小平米保障房供给比例的政策后认为,对持有多套房产的投资者来说,处在核心地段、有学区溢价的大平米住房将作为核心资产被继续配置,此类房产在短期内或可实现保值。但具有投?#36866;?#24615;的?#35760;?#23567;平米住房由于保障房的替代作用?#32422;?#25151;屋持有成本上升、预期投?#36866;?#30410;下降等因素影响,很有可能会被作为非核心资产进行?#36164;邸?#21516;时,房地产税政策的出台将会使房屋价格出现更多不确定性,具?#34892;?#24179;米房产购买意愿的消费者将更多持观望态度。因此,从小平米房产的供给和需求两端来看,未来其价格或有下行空间。

    ?#26434;謐时?#24066;场的影响而言,房地产税短期将冲击房地产板块,产业?#32874;?#20851;板块亦有可能受到波及。

    方正证券表示,短期内,房地产税政策将给房地产市场带来更多不确定性因素,因此,潜在购房者将更多持观望态度,收?#34917;?#25151;预期。需求端的短时疲软通过市场传导至房地产企业,导致房地产行业普遍收入降低且面临较大财务压力。行业市场环境的恶化将导致实力较弱的?#34892;?#22411;房企在激烈的竞争中被淘汰出局,行业集中度从而进一步提升。

    房地产板块的利空因素还有可能会通过产业?#21019;?#23548;?#20004;?#26448;,钢铁等产业板块,影响此类板块短期表现。此外,无法通过自购所满足的部分住房需求将会转移至租赁市场,可能会一定程度上推高房屋租赁价格,同时为房屋租赁中介企业带来一定程度的利好。

    从长期来看,房地产税的征收在一定程度上能够促进地产泡沫风险的化解,重构房地产行业的市场格局,从而促进房地产市场未来进一步健康?#34892;?#21457;展。因此,短期利空因素被市场消化后,行情在冲击之后会迎来修?#30784;?/p>

    另外,在相关配套政策较为完善的前提下,如?#21496;?#20813;税面积一旦落实,被生育成本所压抑的生育意愿将会得到?#22836;牛?#23156;幼儿消费市场有望迎来消费增量。

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